「屋根が傷んでいる」「床が抜けそう」「シロアリの被害があるかもしれない」——建物の老朽化が進んだ空き家ほど、「こんな状態では売れないのでは」と諦めてしまいがちです。しかし実際には、老朽化した空き家も修繕・解体をせず、現況のままで売却できるケースがほとんどです。この記事では、空き家を放置することで生じるリスクと、そのままの状態で相談・売却する方法を解説します。
1. 空き家の老朽化はなぜ進みやすいのか
人が住まなくなった家は、住んでいる家よりも劣化のスピードが速くなります。定期的な換気がされないことで湿気がこもりやすくなり、水道を使わないことで排水管内の水が蒸発し、害虫の侵入経路になることもあります。窓や戸の開閉がないことで建具が動かなくなり、庭木や雑草が伸び放題になることで建物への負担も大きくなります。「まだ大丈夫」と思っているうちに、数年単位で劣化が進んでしまうのが空き家の老朽化の特徴です。
2. 老朽化を放置する4つのリスク
① 固定資産税が最大6倍になる可能性
2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家」という区分が新設されました。老朽化が進み、屋根の破損や外壁の傷み、雑草の繁茂などが基準に該当すると市区町村から勧告を受け、住宅用地の固定資産税軽減特例が解除されます。目安として敷地面積200㎡以下では最大6倍程度、200㎡超では3倍程度に増額する可能性があります。
以前は倒壊寸前の「特定空家」だけが対象でしたが、その手前の「管理不全空家」の段階から税負担が増える仕組みに変わっています。老朽化が進む前の早めの相談が結果的に負担を抑えることにつながります。
② 修繕費・解体費用の負担がふくらむ
老朽化を放置するほど、雨漏りやシロアリ被害が建物の奥深くまで進行し、いざ売却しようとした時の修繕範囲が広がってしまいます。「直してから売る」という発想自体が、結果的に費用と時間の両方を増やしてしまうケースが少なくありません。
さらに、空き家は所有しているだけで年間の維持管理費もかかり続けます。国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」によると、空き家の年間維持管理費についてもっとも多い回答は「5万円〜10万円未満」（18.0％）で、次いで「3万円〜5万円未満」（14.6％）、「10万円〜20万円未満」（14.2％）という結果でした。固定資産税や火災保険料、庭木の管理費用などを合わせると、多くの所有者が年間数万円〜10万円程度の負担をしている計算になります。将来的に活用予定がないのであれば、この維持費を払い続ける期間そのものが、放置によるコストといえます。
③ 倒壊・部材の飛散による近隣トラブル
屋根材の飛散や外壁の落下、地震・台風時の倒壊など、老朽化した空き家が原因で近隣に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。特に住宅が密集する地域では、行政による指導・勧告の対象にもなりやすくなっています。
④ 資産価値の下落が加速する
建物が傷むほど買主から敬遠されやすくなり、価格交渉でも不利になりがちです。「そのうち売ればいい」と先送りするほど、資産としての価値は目減りしていきます。
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、埼玉県の空き家数は約33万戸、空き家率9.3％で全国最低水準です。ただし相続を機に個々の住宅が老朽化・空き家化するケースは今後も増えると見込まれており、「埼玉だから空き家は少ない」ことと「自分の物件が老朽化しないこと」は別の問題です。
3. 「解体してから売る」は必須ではありません
老朽化した空き家について最も多い誤解が、「解体して更地にしないと売れない」というものです。実際には、老朽化した建物をそのままの状態で買取するケースが多く、解体費用をご自身で事前に負担する必要はない場合がほとんどです。
| 現況のまま売却 | 解体してから売却 | |
|---|---|---|
| 解体費用 | ✓ 不要な場合が多い | ✗ 数十万〜100万円超の負担 |
| 売却までの期間 | ✓ 比較的早い | ✗ 解体工事の分だけ長引く |
| 片付け・残置物 | ✓ そのままでOK | 事前に撤去が必要な場合あり |
| 建物滅失登記 | 不要 | 必要（別途費用） |
もちろん、立地や物件の状態によっては解体してから売った方が有利なケースもあります。KNホームでは査定時に「そのまま売る場合」と「解体してから売る場合」の両方をご提示し、お客様にとって負担の少ない方法をご提案しています。
4. そのまま相談できます——今すぐ直す必要はありません
「屋根を直してから」「片付けてから」「草を刈ってから」——老朽化した空き家を前にすると、相談する前にやるべきことが多いように感じてしまいます。しかし、KNホームへのご相談・査定にあたって、事前の修繕・片付け・清掃は一切不要です。老朽化した状態、荷物が残ったままの状態、雑草が伸びた状態——今のままで構いませんので、まずは現状をお聞かせください。
- 屋根・外壁が傷んでいる、雨漏りがある
- 床が抜けそう、シロアリの被害が心配
- 庭木・雑草が伸び放題になっている
- 家財道具・残置物が片付いていない
- 「管理不全空家」に該当するか分からず不安
このようなケースでも、現況のまま査定・ご相談が可能です。
5. 埼玉県で老朽化物件・空き家売却ならKNホーム
株式会社KNホームは、埼玉県春日部市を拠点に、埼玉県全域・東京都・千葉県・茨城県・栃木県で老朽化物件・空き家・相続不動産の売却をサポートしています。売買実績は500件以上。特に以下のようなケースを得意としています。
- 屋根・外壁が傷み、修繕費が心配な老朽化物件（現況のまま買取相談可）
- 家財道具・荷物が残ったままの空き家（現況のまま買取、片付け不要）
- 相続登記が済んでいない物件（提携司法書士と連携してサポート）
- 遠方にお住まいで現地に行けない方（現地確認は弊社が実施）
- 「まだ売るか決めていないが、状態だけ見てほしい」という段階のご相談
「老朽化がどの程度なのか把握しておきたい」という段階のご相談も歓迎です。無料査定の結果を見てから、売却・解体・保有をゆっくりご判断ください。
まとめ
老朽化した空き家は、放置すればするほど固定資産税の増額・修繕費の増大・近隣トラブルといったリスクが積み重なります。一方で、「直してから」「片付けてから」と身構える必要はなく、そのままの状態で査定・相談することができます。老朽化が気になり始めたら、それが最も費用を抑えられるタイミングです。まずはお気軽にご相談ください。
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、埼玉県「令和5年住宅・土地統計調査結果（埼玉県分）」、国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法（2023年改正）」関連資料、国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」