住宅ローンの資金計画は、一般的に「毎月無理なく返済できる額」から予算を逆算し、頭金や諸費用を含めた総額を把握することから始まります。しかし、今の家に住んでいる方が住み替えを検討する場合は、もうひとつ重要な出発点があります。それが「今の家がいくらで売れるか」です。
1. 住み替えの資金計画は「売却価格」が起点になる
新居の住宅ローンをいくら借りられるかは、収入や返済負担率から計算できますが、住み替えの場合は、今の家の売却代金とローン残債の差額が、そのまま新居の頭金や諸費用に充てられる資金になります。この金額を把握しないまま新居探しを進めると、思っていたより自己資金が用意できず、資金計画を組み直すことになりかねません。
①今の家のローン残債はいくらか ②今の家は査定でいくらになりそうか ③差額（売却益 or 不足額）はいくらか——この3点を最初に確認しておくと、新居の予算感がぐっと明確になります。
2. 売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）
売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補填するか、今のローンと新居のローンをまとめて借りる「住み替えローン」を活用するなどの方法があります。いずれにしても、まず今の家がいくらで売れそうかを把握しないことには、対策の検討も始まりません。
3. 新居の住宅ローンの金利タイプも合わせて検討を
新居の住宅ローンを選ぶ際は、変動金利型と全期間固定金利型のどちらを選ぶかも重要な判断ポイントです。変動金利型は金利が低い傾向がある一方、将来の金利上昇リスクがあります。全期間固定金利型は借入時に返済額が確定するため将来の見通しは立てやすいものの、金利は高めです。日銀の利上げが続く局面では、この選択がこれまで以上に家計に影響しやすくなっています（詳しくは関連コラムをご覧ください）。
周辺の相場や過去の取引価格をもとに自己判断で見積もった売却価格と、実際の査定価格には差が出ることがあります。資金計画を立てる前に、専門家による査定を受けておくことをおすすめします。
まとめ
住み替えの資金計画は、新居の住宅ローンだけでなく「今の家がいくらで売れるか」を把握することから始まります。売却価格とローン残債の差額を早い段階で確認しておくことで、無理のない住み替え計画が立てやすくなります。まずは今の家の価値を、無料査定でご確認ください。
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よくある質問
住み替えの資金計画は何から始めればよいですか？
まず「今の家がいくらで売れるか」を把握することから始めるのがおすすめです。売却価格とローン残債の差額が、新居購入の頭金や諸費用に充てられる資金の目安になります。
今の家のローンが残っていても住み替えはできますか？
売却代金でローン残債を完済できれば住み替えは可能です。売却価格が残債を下回る場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用など、資金計画の見直しが必要になります。
本記事は情報提供を目的としており、住宅ローンに関する助言ではありません。実際の判断はご自身の状況を踏まえ、必要に応じて金融機関や専門家にもご相談ください。