住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」（借入期間21年以上・融資率9割以下）の金利は、2026年に入って上昇が続いています。4月に2.49％だった最低金利は、6月に3.21％と現行制度移行後初めて3％の大台を突破し、9月には3.46％と過去最高水準を更新しました。買い手側の住宅ローン負担が重くなる中、売却を考える方にとってもこの動きは無関係ではありません。
1. フラット35金利の2026年の推移
| 時期 | フラット35 最低金利（21年以上・融資率9割以下） |
|---|---|
| 2026年4月 | 2.49％ |
| 2026年6月 | 3.21％（現行制度移行後初の3％超え） |
| 2026年8月 | 3.29％ |
| 2026年9月 | 3.46％（過去最高水準） |
背景にあるのは長期金利（10年物国債利回り）の急上昇です。中東情勢の不確実性や原油価格の高騰、日銀の利上げ観測が重なり、国内外の投資家が日本国債を売る動きが強まったことが要因とされています。
2. 買い手の住宅ローン負担が増えると、売却市場にどう影響するか
フラット35に限らず、住宅ローン金利全般が上昇すると、買い手が無理なく組める借入額の目安は下がる傾向があります。これまで当コラムでご紹介してきた国交省の不動産価格指数でも、南関東圏の戸建・住宅地価格の伸びには鈍化の兆しが見られます。買い手の資金力が変化することで、こうした動きが今後さらに強まる可能性はありますが、一方でマンション価格は依然として力強い上昇を続けているなど、資産クラスによって状況は分かれています（詳しくは関連コラムをご覧ください）。
金利上昇が買い手の購買力に影響を与えていることは事実ですが、地域や物件種別によって市場の動きは異なります。焦って判断するのではなく、まずは今の資産価値を正確に把握したうえで、売却・保有を検討することが大切です。
3. 売却を考えている方が今できること
- 今の資産価値を無料査定で確認する
- ローン残高がある場合は、売却価格との差額を把握する
- 買い手の資金力の変化を踏まえ、売却・保有それぞれのメリット・デメリットを整理する
「今の状況だけ知っておきたい」という段階のご相談も歓迎です。現状を把握したうえで、ご自身のペースでご判断ください。
まとめ
フラット35の金利は2026年に入って大きく上昇し、9月には過去最高水準を更新しています。買い手の住宅ローン負担が増える局面では、売却市場にも変化が生じる可能性があります。所有物件の今後を考えるうえで、まずは現状の資産価値を把握することから始めてみてください。
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よくある質問
フラット35の金利が上がると、不動産の売却にどう影響しますか？
買い手が組める借入額の目安が下がる傾向があり、中長期的には住宅需要や価格の伸びに影響する可能性があります。ただし価格そのものが下落しているわけではなく、地域や物件種別によって状況は異なります。
金利が上昇しているので、早く売却した方がよいのでしょうか？
将来の金利や価格動向を確実に予測することはできないため、一概には言えません。まずは今の資産価値を把握したうえで、ご自身の状況に合わせて判断されることをおすすめします。
出典：住宅金融支援機構「フラット35」金利発表、各種公表情報。本記事は情報提供を目的としており、住宅ローンに関する助言ではありません。