日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%程度から1%程度へ引き上げました。住宅ローンの変動金利にも順次影響が及ぶとみられ、家を買おうとする人の資金計画は変わりつつあります。売主にとっては「買い手がいくらまで出せるのか」を考える材料になります。ここでは、買い手が意識する「返済比率」と、金利別の毎月返済額の試算から、売り出し価格の考え方を整理します。
1. 買い手が気にする「返済比率」とは
返済比率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合で、金融機関の審査でも使われる指標です。フラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準とされ、額面年収で計算されます。民間の金融機関ではこれより高い比率まで認められる場合もあります。ただし、審査に通る金額は「借りられる上限」であって、長期にわたって無理なく返せる金額とは限りません。実際に返済中の人の調査では、返済比率が30%を超えるあたりから「負担に感じる」人が増えるとも指摘されています。そのため、買い手は手取りを基準に30%前後を目安に考える傾向があります。
2. 金利が変わると、毎月の返済額はどう変わるか
たとえば借入期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしで試算すると、毎月の返済額は次のとおりです（概算）。
| 借入額 | 金利1.0% | 金利1.5% | 金利2.0% |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約8.5万円 | 約9.2万円 | 約9.9万円 |
| 4,000万円 | 約11.3万円 | 約12.2万円 | 約13.3万円 |
| 5,000万円 | 約14.1万円 | 約15.3万円 | 約16.6万円 |
4,000万円を借りる場合、金利が1.0%から2.0%に上がると、毎月の返済額は約2万円増えます。買い手は月々の返済額を基準に予算を考えるため、金利が上がれば、同じ返済額で借りられる総額は小さくなります。
買い手は「毎月いくらなら払えるか」から総額を逆算します。金利が上がるほど、同じ月額で借りられる額が減るため、買い手の予算の天井が下がる可能性があります。
3. 売主が考えたい3つのポイント
1つ目は、売り出し価格を相場だけでなく「買い手が無理なく払える範囲」でも見ることです。2つ目は、返済比率が30%に収まっていても、教育費や修繕費などの支出があるため、買い手は価格に慎重になりやすいと理解しておくことです。3つ目は、価格交渉への備えです。買い手は頭金を増やすか、価格を抑えるかを考えるため、値引き交渉が入りやすくなる場面もあります。価格の根拠や譲れるラインをあらかじめ整理しておくと対応しやすくなります。
上の表は条件を単純化した概算です。実際の返済額や借入可能額は、金融機関・商品・審査金利・個人の状況によって変わります。
まとめ
金利上昇局面では、買い手の「借りられる額」と「無理なく返せる額」の差が、購入判断に影響しやすくなります。売主は、買い手の資金事情を意識しながら、相場と予算感の両面から価格を考えることが大切です。
買い手の資金事情を踏まえた価格設定をご相談ください
片付け不要・相続登記未了OK・査定無料。売買実績500件超のKNホームが対応します。
📋 無料相談・お問い合わせはこちら📞 お電話：0800-919-5566（通話無料 / 受付10:00〜18:00 定休日：火・水）
よくある質問
返済比率とは何ですか？
年収に占める年間のローン返済額の割合のことで、金融機関の審査でも使われる指標です。フラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準とされています。審査に通る上限と、家計に無理のない額は別物と考える専門家も少なくありません。
金利が上がると、売り出し価格にも影響しますか？
金利上昇で毎月の返済額が増えると、買い手が無理なく出せる総額が下がり、同じ価格でも手が出しにくくなる可能性があります。ただし価格は立地・状態・需給など多くの要素で決まるため、一律に下がるとは限りません。相場と買い手の予算感の両方を見て設定することが大切です。
売主として、買い手の返済比率を意識するメリットはありますか？
買い手が検討しやすい価格帯や、資金計画に余裕を持てる条件を想像しやすくなります。価格交渉が入ったときも、背景を理解したうえで冷静に対応しやすくなります。
出典：日本銀行の金融政策決定会合（2026年6月）、住宅金融支援機構「フラット35」の公表情報等を参考にした一般的な解説と試算です。試算は元利均等返済・ボーナス払いなし・諸費用等を含まない概算であり、実際の返済額は金融機関・商品・審査条件により異なります。本記事は情報提供を目的としたものであり、住宅ローンに関する助言ではありません。